ANDORRA: PRECIOS COMPETITIVOS E IMPUESTOS BAJOS
No te asustes con lo que comento en el siguiente párrafo. Quédate más tranquilo leyendo después el segundo y el tercer párrafo.
Para invertir en Andorra, la ley andorrana exige una inversión inmobiliaria mínima de 350.000 euros, que es el precio mínimo de adquisición de una vivienda (ya sea piso o casa) solamente en caso de ser la primera compra en activo inmobiliario. Además, deberás dejar un depósito de 50.000 euros en cualquier entidad bancaria andorrana que podrás recuperar siempre que quieras.
Una vez hecha la compra de una vivienda en Andorra por ese precio, se podrán adquirir otras propiedades, si lo deseas, de menor valor.
Con esto pasas a ser automáticamente residente pasivo, lo que te permite vivir un mínimo de 90 días en Andorra.
Por otra parte, si tras la compra de esta primera vivienda en Andorra optas por algo más económico, decirte que a partir de 55.000 euros (35 m2) puedes encontrar pisos pequeños (estudios) para poder seguir invirtiendo.
Y es normal que te sorprenda el hecho de que los precios no sean más altos porque tu idea de Andorra es posiblemente la de que se trate de un paraíso fiscal cuando la realidad no es esta.
La explicación es simple: en un paraíso fiscal como Suiza los precios de las casas son elevados porque es un país cuya actividad está enmarcada en el sector terciario (en pocas palabras, vive de las finanzas, del turismo y del comercio de lujo).
¿Y Andorra no es un paraíso fiscal? No.
Andorra a día de hoy no es considerado un paraíso fiscal a los ojos de la Unión Europea (antaño si que lo era) puesto que cumple una serie de condiciones para no ser considerado como tal, simplemente que Andorra goza de una presión fiscal mucho más baja que sus países vecinos tanto en IS, IRPF, IGI (lo que vendría a ser el IVA) o SS.
Por tanto, la diferencia entre un país como Suiza y otro como Andorra es que en el primero existe un régimen tributario de impuestos bajos o nulos que atrae residentes y capital extranjero mientras que el segundo goza simplemente de tributos competitivos respecto a otros países.
Siguiendo con el tema de los precios, como puedes comprobar, es posible ser un pequeño inversor e invertir en la compra de un inmueble en Andorra.
Conozcamos más a fondo Andorra
Es importante que sepas que Andorra, hablando coloquialmente, consta de 7 «provincias», que allí son denominadas parroquias (y que sería la palabra más correcta), que básicamente es la división de territorios en la que está dividida el país.
Por tanto, Andorra consta de 7 parroquias:
– Andorra la Vella (la capital y centro de negocios y comercios).
– Escaldes Engordany (la continuación de Andorra La vella).
– Sant Julià de Lória (entre la frontera española y la capital andorrana).
– La Massana (más arriba de la capital andorrana).
– Encamp (más arriba de la capital andorrana).
– Canillo (entre la frontera francesa y la capital andorrana).
– Ordino (entre la frontera francesa y la capital andorrana).
La Massana y Encamp (parte de arriba de la capital andorrana) vendrían a ser poblaciones medias parecidas a Sant Julià de Lória en cuanto a servicios pero con más nivel. Se da la particularidad que tanto La Massana como Encamp suelen tener edificios de viviendas de 3 o 4 habitaciones o todo lo contrario, de 1 sola habitación. Encontrar algo medio de 2 habitaciones es francamente difícil.
Ordino, parroquia por encima de La Massana, presenta zonas más residenciales y de más alto nivel mientras que en Canillo (parroquia por encima de Encamp), si bien presenta zonas también residenciales (y, por lo tanto, precios más altos), es también posible encontrar precios correctos en pisos de 1 o dos habitaciones ya que es una zona donde suelen vivir los trabajadores de las pistas de esquí del país.
Si revisamos los precios de los pisos siempre y cuando busquemos algo normal y corriente, la conclusión es que, como no podía ser de otra forma, la parroquia de Andorra la Vella (capital y centro de negocios y comercios) e incluso Escaldes – Engordany (que es básicamente la continuación de Andorra la Vella) es algo más cara que el resto de parroquias.
En caso de inversión inmobiliaria, Sant Julià de Lória (entre la frontera española y la capital andorrana) presenta unos precios algo más atractivos y puede ser interesante porque no deja de ser una población media con todos los servicios necesarios.
Inversión
2) Alquiler usual, en el que alquilas la vivienda a residentes de Andorra. Con ello obtienes una renta más baja pero segura a la vez ya que al estar instalado el inquilino a largo plazo hace que tu propiedad esté más cuidada.
Si optas por esta segunda opción, a continuación te paso un pequeño estudio en el que podrás observar las rentabilidades a la hora de que decidas alquilar tu propiedad inmobiliario a largo plazo, con los precios habituales actuales del principado de Andorra.
Después de haber estudiado bien la relación parroquia (provincia) / mercado, la tabla de conclusiones que saco sería la siguiente*.
Si la idea es comprar una propiedad inmobiliaria para obtener un beneficio económico alquilándolo, debes saber que tienes dos opciones:
1) Alquiler turístico, donde tendrás que tramitar la respectiva licencia (lo podemos hacer nosotros a través de nuestra gestoría). Es una forma de obtener un rendimiento económico más alto aunque sería recomendable, si vives lejos de Andorra y no puedes acudir personalmente a hacer la limpieza, contratar una empresa que gestione este tipo de alquileres para poder tener la casa siempre a punto ya que tras el paso de cada inquilino la casa deberá estar de nuevo lista para un nuevo alquiler.
*Ojo: la oscilación de precios puede ser muy considerable: en mi tabla pongo precios para un inversor pequeño – medio.
Rentabilidad media de inversión en vivienda en andorra
Rentabilidad media en Andorra la Vella:
· piso / estudio de 1 habitación (60 – 90 m2): 160.000 – 400.000 € (800 – 900 € de beneficio mensual).
· piso de 2 habitaciones (75 – 90 m2): 250.000 – 325.000 € (850 – 1.100 € de beneficio mensual).
· piso de 3 habitaciones (85 – 110 m2): 325.000 – 450.000 € (1.150 – 1.300 € de beneficio mensual).
Rentabilidad media en Sant Julià de Lória:
· piso / estudio de 1 habitación: NO HAY EN ESTE MOMENTO.
· piso de 2 habitaciones (75 – 90 m2): 200.000 – 335.000 € (NO HAY PISOS DE ALQUILER EN ESTE MOMENTO, POR TANTO DESCONOZCO LOS PRECIOS).
· piso de 3 habitaciones (70 – 120 m2): 225.000 – 335.000 € (NO HAY PISOS DE ALQUILER EN ESTE MOMENTO, POR TANTO DESCONOZCO LOS PRECIOS).
Rentabilidad media en Encamp:
· piso / estudio de 1 habitación (50 – 60 m2): 115.000 – 150.000 € (500 – 700 € de beneficio mensual).
· piso de 2 habitaciones (60 – 80 m2): 125.000 – 240.000 € (NO HAY PISOS DE ALQUILER EN ESTE MOMENTO, POR TANTO DESCONOZCO LOS PRECIOS).
· piso de 3 habitaciones (80 – 110 m2): 255.000 – 290.000 € (1.000 – 1.150 € de beneficio mensual).
Rentabilidad media en Canillo:
· piso / estudio de 1 habitación (45 m2): 115.000 € (550 – 700 € de beneficio mensual).
· piso de 2 habitaciones (75 – 90 m2): 185.000 – 275.000 € (650 – 700 € de beneficio mensual).
· piso de 3 habitaciones (70 – 105 m2): 210.000 – 240.000 € (750 – 1.000 € de beneficio mensual).
Rentabilidad media en Escaldes – Engordany:
· piso / estudio de 1 habitación (45 – 55 m2): 150.000 – 250.000 € (750 – 850 € de beneficio mensual).
· piso de 2 habitaciones (70 – 90 m2): 200.000 – 225.000 € (900 – 1.000 € de beneficio mensual).
· piso de 3 habitaciones (90 – 100 m2): 280.000 – 400.000 € (1.100 – 1.500 € de beneficio mensual).
Rentabilidad media en La Massana:
· piso / estudio de 1 habitación (50 – 110 m2): 130.000 – 280.000 € (600 – 900 € de beneficio mensual).
· piso de 2 habitaciones (70 – 85 m2): 140.000 – 190.000 € (650 – 850 € de beneficio mensual).
· piso de 3 habitaciones (90 – 100 m2): 250.000 – 340.000 € (800 – 1.150 € de beneficio mensual).
Rentabilidad media en Ordino:
· piso / estudio de 1 habitación (45 m2): 160.000 € (NO HAY PISOS DE ALQUILER EN ESTE MOMENTO, POR TANTO DESCONOZCO LOS PRECIOS).
· piso de 2 habitaciones (85 m2): 310.000 – 380.000 € (NO HAY PISOS DE ALQUILER EN ESTE MOMENTO, POR TANTO DESCONOZCO LOS PRECIOS).
· piso de 3 habitaciones (130 – 140 m2): 360.000 – 410.000 € (1.100 – 1.500 € de beneficio mensual).
La explicación es simple: en un paraíso fiscal como Suiza los precios de las casas son elevados porque es un país cuya actividad está enmarcada en el sector terciario (en pocas palabras, vive de las finanzas, del turismo y del comercio de lujo).
¿Y Andorra no es un paraíso fiscal? No.
Andorra a día de hoy no es considerado un paraíso fiscal a los ojos de la Unión Europea (antaño si que lo era) puesto que cumple una serie de condiciones para no ser considerado como tal, simplemente que Andorra goza de una presión fiscal mucho más baja que sus países vecinos tanto en IS, IRPF, IGI (lo que vendría a ser el IVA) o SS.
Por tanto, la diferencia entre un país como Suiza y otro como Andorra es que en el primero existe un régimen tributario de impuestos bajos o nulos que atrae residentes y capital extranjero mientras que el segundo goza simplemente de tributos competitivos respecto a otros países.
Siguiendo con el tema de los precios, como puedes comprobar, es posible ser un pequeño inversor e invertir en la compra de un inmueble en Andorra.
Conclusiones
Un dato a tener en cuenta: la cifra de pisos / apartamentos en venta en Andorra ronda habitualmente los 2.500 – 3.000 pisos. A pesar de que es un país pequeño esta cifra nos indica que hay mucho movimiento inmobiliario, lo que muestra que un pequeño inversor puede también sacar beneficio económico.
Otros datos que nos deja la tabla de precios que he puesto arriba es que hay unas zonas mejores que otras para la inversión pero ten en cuenta estos 4 datos sacados de la tabla:
1) En Sant Julià de Lória, un piso de 2 habitaciones y unos 75 m2 está en torno a los 200.000 euros y su tiempo en el mercado a la hora de alquilarlo es breve. Recuerda que, a día de hoy, en esta parroquia la oferta de pisos de alquiler es inexistente debido a su éxito. Es la parroquia en la que menos pisos hay a la venta, lo que hace que vayan más buscados.
2) En Andorra La Vella (la capital) tienes pisos a partir de 160.000 euros y la rentabilidad, si lo alquilas, puedes ganar sobre los 800 euros mensuales.
3) En Encamp tienes piso a partir de 115.000 euros y 130.000 en La Massana: puedes sacar unos 500 euros de beneficio en la primera y sobre los 600 en la segunda.
4) En Canillo tienes un piso a partir de los 160.000 euros y los de 1 y 2 habitaciones vuelan porque sus alquileres van muy buscados. A diferencia de Sant Julià de Lória, es que Sant Julià está más cerca de España y no tienes que subir hasta Canillo, que hay también unos kms. de diferencia. Pero si te gusta más la zona montañosa, Canillo es sin duda tu parroquia.
Como detalle interesante, la Massana, Encamp y Canillo son las parroquias donde más pisos hay a la venta, lo que hace que sea más fácil negociar un precio a la baja a la hora de comprarlo.
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